現預金を持っている場合に比べ、不動産を所有していると相続税評価額が下がり相続税対策に有効です。

相続税を決めるもとになる路線価は一般的に市場価格の70~80%と言われており、更地を購入するだけで、20~30%の評価減になります。建物も同様で、建築費の約70%ほどの評価額になります。さらに、更地の上に建物を建築すると

自用地の評価額ー(自用地の評価額×借地権割合×借家権割合×賃貸割合)

*借家権割合は全国一律で30%

*借地権割合は国税庁の路線価図を見れば書いてありますので参照してください。(20%~90%。大阪市内は60%~70%の地域が大半です)

上記の表に当てはめて考えると、建物を建築して建物の評価額が70%に。さらに賃貸用として建築して土地も79%に(借地権割合70%の地域の場合)評価減することができます。

例)土地を5,000万円で購入。建物を10,000万円で建築した場合。通常15,000万円に対して相続税の課税対象になるところが、5,000万円×0.79=3,950万円。10,000万円×0.7=7,000万円 合計10,950万円

約4,050万円課税対象額を減額できたことになります。

収益不動産(投資用不動産)

初めての不動産投資

まずは不動産投資とはどういうものなのかを説明していきます。

不動産投資って恐いものだと思っていませんか?株やFXなどといった投資商品に比べ一番リスクが少ないのが不動産投資です。

なぜ?

ここでは不動産投資のメリット、デメリットに分けてお話していきます。

不動産投資(収益用不動産)のメリット

1.現金収入

毎月定期的に収入が入ります。(ほとんどの場合家賃は月払いになりますので、毎月現金で安定した収入が見込めます)将来の年金受給が危うくなっている今、私的年金として年金の代替え手段として有効です

2.相続税対策

3.ステータス

家主様、大家さん、オーナー様としてのステータスが手に入ります。「このマンション私のだよ」こんなセリフを言える日はそう遠くないかもしれません。もちろん1棟、2棟と増やすことにより年収1億円ってことも現実化してきます。

4.税金対策

最近では所得の多いサラリーマンの大家さんが増えています。サラリーマン大家さんにとってメリットが発生するケースがございます。マンション経営を始めると家賃収入により収入が増えますが、一方で不動産経営を行う者として必要経費が認められることになります。必要経費は家賃収入から差し引かれるため、申告所得としてはマイナスになることが多く(初年度)、不動産所得と給与所得(会社員の場合)を合算して確定申告をすると、所得税の還付と住民税の軽減を受けることができます。ここで確実に還付を受けるためにはいくつかのテクニックがございます。株式会社ライフコンサルティングでは、お客さまにマンション経営だけでなく、そういったお話も随時アドバイスさせていただいております。

5.売却益(キャピタルゲイン)

不動産をご購入いただいた後、「売ってください」というお話は多数出てきます。満室経営を続け、安定収入を確保し、適時にリフォームや修繕をしていくと不動産の価値は向上します。いいタイミングで売却すると売却益(キャピタルゲイン)が見込めるのも不動産の醍醐味です。「ご自分で選んだ不動産が値上がりする」「家賃収入を得ながらいいタイミングで売却する」これが不動産投資の一番の楽しみかもしれません。

 

不動産投資(収益用不動産)のデメリット

1.急に現金化できない

不動産は大きな買い物です。急に現金が必要になった場合でもすぐに現金化するのは難しいです。早くても3週間から1ヶ月、多くの場合は3ヶ月程度現金化するのに時間を要します。

2.空室リスク

当然ながら空室のリスクはついて回ります。サブリース契約で空いていても空いていなくても同額の家賃収入を得る方法もございますが、その分家賃収入は減ってしまいます(通常家賃の80%~85%)。

賃貸管理も当社で請け負っております。(1室1,000円/月。現在当社管理物件の稼働率は100%です。*全部でまだ28室しかございませんが(笑)

でも満室にするアドバイスやお手伝いはもちろんさせていただきますのでご安心ください。

3.金利上昇リスク

大きなお買い物ですから、たいがいの場合融資がセットになります。この場合金利が上昇すれば、毎月の支払額も上昇します。超低金利の状態が今後20年、30年続くことはありえません。金利が上昇した場合を想定して、頭金を入れておく。もしくは金利上昇した際に繰り上げで一部返済するといった準備も必要です。ただ多くの場合、金利が上昇する際には不動産価格も上昇しますので、このタイミングで売却してしまうのもいいかもしれません。

4.老朽化、修繕費のリスク

当然建物は年数が経過するにつれて老朽化します。老朽化に伴って修繕費もかさんでいきます。分譲マンションでも修繕積立金があるように、1棟ものに収益マンションでも自主的に修繕積立をしていく必要はございます。外壁塗装や屋上防水なども株式会社ライフコンサルティングでお引き受けできますので、お気軽にご相談ください。ただし、修繕費は毎年の家賃収入から差し引くことができますので、入居者の入替が少なく、家賃収入が多い年度に大規模修繕をすることをおススメしています。

5.天災地変のリスク

地震や津波、大雨や台風などにより建物が被害を受けることがあります。大地震や津波などの場合には人が住めなくなる場合も・・

こればかりは予測できませんが、そのために火災保険や地震保険がございます。損害保険料は家賃収入の経費になりますので、ここはケチらずきちんと加入しておきましょう。

利回りとは?

投資用不動産で必ず目にする利回りとは何でしょう?

1.表面利回り(粗利回り)

表面利回り(%)=年間賃料総収入÷純投資額×100

単純に投資額から求められる収入を計算するものです。

これだけでは、実際の収支は分かりませんので、毎月かかる固定経費なども見ておく必要があります。

2.純利回り(CAPレート)

純利回り(%)=(年間賃料総収入-諸経費支出)÷純投資額×100

もっとも基本的な利回りです。ただこの計算式には減価償却費と支払利息、融資返済元本は含みません。このような年間総収入ー諸経費支出の額はNOI(Net Operating Income)と呼ばれ、投資計算を行う際の不動産の収益性を把握する基本的な数値になります。

 

 

収益不動産にかかるランニングコスト

次に実際にどのような経費が発生していくのか見ていきます。

ランニングコスト

借入金元金返済・利息・・・ローンの設定に応じた金額

管理費・業務委託費・・・管理会社によりますが、オーナー自ら管理する場合は不要です。ライフコンサルティングの場合は1室1,000円/月額

修繕費・・・室内の入退去に伴う修繕以外にも、外壁塗装や屋上の防水なども定期的に必要です。

修繕積立金・管理費・・・分譲マンションの区分所有の場合は必要です。

火災保険料・地震保険料・・・通常ローンを組む場合は一括で支払いますが、現金でご購入の場合は1年単位でも加入可能です。

固定資産税・都市計画税・・・市区町村に支払う税金。不動産を所有している場合課税されます。

 

 

安定した不動産投資のために必要なもの

安定した不動産経営をしていくために必要なもの。それは、まず満室経営を目指すことから始まります。満室想定?%っていう数字は満室になって初めて意味を成す数字です。満室経営を目指すためには、ご自分のパートナー選びから始まります。信用できる不動産会社とお付き合いしていく必要がございます。満室になっても家賃滞納等で家賃が入ってこなければ意味がありませんし、苦情だらけの入居者が入って、他の入居者が退去しても意味がありません。満室経営=退去者を出さない管理会社選びとも言えるでしょう。

また、入退去の際のリフォーム費用もばかにはなりません。安いだけで、きちんとしたリフォームをしてくれない管理会社も困りものですが、きれいなリフォームでも1室あたり15万円も20万円も請求されてしまうと、毎月の収支に影響してしまいます。目安としては、クロス(壁紙)1mあたり750円以上なら少しお高い業者さんかもしれませんね。

当社のリフォームの目安はクロス1mあたり700円(デザインクロスは別途見積)、ハウスクリーニング単身用で20,000円、ファミリータイプで25,000円いただいております。ご参考にしていただければと思います。

 

自分にあった投資スタイルで

最初から無理をして投資する必要はございません。最初の不動産から融資を受けることはもちろん可能ですが、1番最初は自己資金で購入できる規模の不動産投資をすることをおススメしています。

よく100万円からの不動産投資などという触れ込みでセミナーを実施している会社を見かけますがどうなのでしょう?

あくまで、投資は余裕資金で行ってください。まず1室からのオーナーで家主業をご経験していただいて、その後段階的にステップアップしていくというのが理想です。最初は区分所有の1室から。そして家賃収入の申告等きちんとしていただいて、安い利率で1棟もののマンション、アパートを所有していく。3年~5年計画でお話しさせていただくケースが多いです。

もちろん1棟もののマンションを初回から頭金なしで組むことも可能です。ただしその場合どうしても借入金利が高くなってしまうケースが多いのです。5000万円の利率3.9%で借り入れた場合と2.0%で借り入れた場合の1年間の金利差はいくらになるでしょう?

単純計算でも前者の場合1年間の金利が195万円。後者の場合100万円。どうですか?もちろんそれだけのキャッシュフローがある魅力的な場合は別ですが、多くの場合金利で家賃収入は消えてしまいます。ライフコンサルティングでは、お客さまの年齢、収入、自己資金など様々な要素から不動産投資をご提案いたします。お客さまに合った最適な投資スタイルをご提案させていただきます。

投資用不動産の種類

投資用不動産にはどのようなものがあるか?みんなどのような不動産に投資していっているのか?タイプ別に見ていきましょう。

初心者向け

初心者

中級者向け

中級者向け

上級者向け

区分所有建物

 

分譲マンションなどの区分所有を利用して不動産投資を行う。比較的少額の予算から始められることがメリット。

デメリット

売却もしやすく、購入もしやすいが高利回り物件は少ない。

連棟住宅・戸建住宅

 

連棟住宅の場合100万円台からの物件も。少額の予算から始められるのと、いったん入居が決まると入居期間が長いので安定収入がメリット。

デメリット

リフォームに予算がかかったり、雨漏りや建物の傾きなどは要チェック!プロの目養うことが成功の秘訣です。

一棟ものマンション・アパート

 

居住目的の集合住宅の一棟全てで不動産投資を行う。建物全てで収支計算するため、一つ空室が出きても収入が得られることがメリット。リスクとリターンのバランスがとれている。ただし、高額になるので融資がを受けれるかがポイント。

事業用ビル

 

事務所ビル・テナントビルなど。商業地域など都心の駅前物件で高額になるケースが多い。一度空いたら店子を入れるのに苦戦する場合も多くあり、自分で入居者を誘致できるコネがあれば高利回り、安定収入も。駅前ビルになれば10億20億という物件もざらにあります・・・

投資用不動産ご購入の流れ

次に投資用不動産を実際に購入する場合、どのようの流れになるのかを見ていきましょう。

1.ご相談 

まずどのような物件をご希望なのかをお伺いいたします。
その時に自己資金の有無や現在のお仕事の内容・所得などもお聞かせいただきます。(これは融資利用の際に必要になりますので、当社では最初にお聞きしております)その他、ご購入時に必要となる諸費用、不動産購入後に発生する税金などについてもご説明いたします。
まずはお気軽にご相談ください。ご興味あること、ご不明なこと全てお答えいたします。

2.資金計画 

お客さまのライフスタイルに合わせて投資スタイルも変化します。全額キャッシュでご購入できる場合でも、融資を利用した方が相続税や所得税の節税につながるケースもございますので打ち合わせが必要になります。融資をご利用になる場合ですと、金融機関の審査が初回は約1ヶ月(2回目3回目の融資でも約2週間)はかかります。スピーディに進めていくためにこの時点で所得証明などの書類を揃えていただくことが必要です。

また再度、ご購入時に必要となる諸費用、不動産購入後に発生する税金などについてもご説明いたします。

3.物件のご紹介・内覧 

当社の独自のルートや不動産流通情報を基に物件のご紹介をいたします。気になる物件やお客さまのニーズに合った物件があればいよいよ内覧です。不動産のプロの目でメリット、デメリットなどを現地で一緒に確認します。リフォームが必要な物件などでは、概算の費用も提示いたします。

 

4.収支計画 

最終的に、自己資金はどのくらいで借入金をどのくらいになるのか?

また家賃の下落や空室率、購入後にかかるメンテナンス費用なども含めて確認します。そのうえで条件に当てはまっていたならいよいよお申込みです。

 

5.購入申し込み 

購入することを決めたら、「購入申込書」「買付証明書」などでご購入のお申し込みをいただきます。
この段階で条件交渉があれば、ご希望の条件などを承り、売主さまと交渉いたします。

 

*収益(投資用)不動産の場合、融資条件がついていれば購入申し込みを受け付けてくれないケースもございます。

この場合は、5、購入申し込みと6、金融機関の融資審査の順番が入れ替わる場合もございます。

6.金融機関の融資審査 

ご融資をご利用される場合には、不動産売買契約前にご融資の審査を受けておきます。
審査はご融資を引き受ける金融機関が行います。
不動産購入に関わる融資には、住宅金融公庫などの公的融資、銀行等の民間融資、お勤め先の社内融資などがあります。

7.不動産売買契約 

条件が合意に至ったら、重要事項説明の後、売買契約を締結いたします。
この時点で、売主さまに手付金をお支払いいただきます。手付金は売買金額の5%~10%です。

8.不動産のお引渡し 

引渡しの前に不動産の最終確認を行います。
また登記の申請書類のご確認や、残金の支払いなど、売買契約の決済を行います。
この時に保険料や登記費用、仲介手数料などの諸費用も必要となります。

お気軽にお問い合わせください。

株式会社ライフコンサルティング

TEL 06(4703)3300

FAX 06(4703)3993

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いいえ、ライフコンサルティングの競売不動産サポートをご利用いただければ初心者でも問題なく、競売に参加していただけます。

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