競売不動産情報

競売不動産のご説明

競売についていろいろなご質問にお答えします

競売のことはよく分からないけど、お任せすれば大丈夫だって。安心だね！

まず、競売ってなんでしょう？

一般的に不動産を購入する際、金融機関から融資を受けます。その際融資を実行した金融機関は抵当権を設定します。

それは、融資対象者（債務者）が返済不能となった場合、対象不動産を差し押さえ、裁判所を介して売却し、元金及び違約金利を回収するためです。

以上の売却行為を「抵当権の実行」と言い、この売却行為が「競売」です。そして売却される不動産を「競売不動産」と定義しています。

競売って難しいの？

これまでに比べて競売制度は大幅に整備されてきましたので、個人で競売に参加することはもちろん可能です。

しかしながら、不動産競売はメリットがある一方で煩雑な手続きに対処しなければなりませんので、個人で競売不動産を落札し、引渡しが完了するまでにはかなりの時間、労力、専門知識を要します。

競売って恐いの？

「競売物件」というと落札してもコワイお兄さん達が占有していて立ち退かない･･･。

そういうイメージがかねてより一般の方々を競売市場から遠ざけてきましたが、競売物件には必ず占有屋がいるわけではありません。

ただ、数ある中にはそのような物件もありますし、競売にかけられて物件を手放さざるを得なくなった前所有者が関係者に虚偽の賃貸借契約書を作らせて居座るケースもあります。

しかしこのような場合でも昨今の法改正により、所定の手続きを踏めば合法的に退去させられるようになってきましたし、 さらに当社では 専門スタッフが不動産競売に得意な弁護士等様々なネットワークとともに対応いたしますので、 難しいケースでもスムーズに立ち退きを行えます。

銀行ローンって使えないですよね？

金融機関によっては対応しているところもあります。

不動産競売では、入札後短期間のうちに代金全額を納付しなければなりませんので、取引のある金融機関と相談して予め資金の準備をしておく必要があります。

なお、金融機関等が融資を行うにあたり、抵当権の設定を希望する場合には、予め買受人と金融機関等が共同して、代金納付時までに書面で申し出なければなりません。

ローンにつきましては、まずは当社までお問い合せくださいませ。

競売で物件を購入するにはコツがいるの？

競売で不動産を買う時に通常の不動産売買と大きく異なる点として、入札したからといって必ずその不動産を買うことができるとは限らないことがあげられます。

もちろん入札金額を高くすれば落札できる可能性は大きくなりますが、あまり高く入札するのでは競売で買うことのメリットが薄れてしまいます。

かといって最低入札金額すれすれでは落札の可能性は僅かでしょう。 入札しようとする物件のエリアやその土地の特性などから、他にどのような入札者が参加しそうかを予測し、入札金額を決定するには経験と知識が必要です。 ぜひとも当社のキャリアと実績をご利用ください。

投資用として競売物件を考えているのですが？

もちろん大丈夫です。

競売マーケットで優良な収益物件を安く購入することで投資効率が高まりますし、価格はこちらサイドで設定できますので、まさに腕の見せ所ですね。

競売物件のメリット

不動産投資、またはマイホーム購入などの目的で競売不動産購入する場合のメリットには次のようなものがあります。

1. 競売物件の売却基準価格は、一般的に市場価格の４０～６０％です。

2. 落札金額で見ても一般の市場価格の７０％～８０％くらいで落札できます。（物件によっては市場価格の５０％なんて物件も）

3. 裁判所が職権により抵当権等を抹消してくれる。

4. 消費税がかからない。

競売物件のデメリット

競売物件は低価格であることが最大の魅力ですが、リスクもあります。

1. 物件の下見が困難である。

2. 購入後の保証がない。

   このような場合は基本的にアフターケアはありません。

   • 「建物の内部の損傷や老朽化が激しい」

   • 「地積に公簿数量との差異がある」

   • 「境界の確定ができない」

   • 「引渡し命令が取れない場合、入居者の立ち退きが困難」。

3. 保証金の提供が必要。※期間入札に参加する場合、売却基準価格の２０％を保証金として提供しなければならない。

4. 確実に入手できるとは限らない。

   • ※入札に参加しても必ず落札できるとは限らない。

   • 時間をかけて調査しても買い受けができない場合がある。

   • 競売の取下げ、取消し等により入札が中止になる場合がある。

ライフコンサルティングの競売サポート

1. 目的不動産の選び方やアドバイス

2. ご希望不動産の現地調査

3. 予想落札価格のご提案

4. 住宅ローン等借入資金融資のアドバイス

5. 競売入札等書類手続き代行

6. 明渡し作業等のお手伝い(別途実費費用が必要な場合もございます。)

7. 取得後のリフォーム工事（耐震補強などの工事も請け負います）

8. 収益用としてお考えの場合は、賃借人募集及び賃貸物件管理も承ります

競売の流れ

10.残念でした。落札できませんでした。

11.入札した保証金は指定の口座へ返金されます。

12.次の物件を探しましょう

競売サポートの流れ

1. お客さまよりお問い合わせ・ご質問

2. ご来店もしくは、ご都合の良い時間等をお聞きしてご訪問

3. ご興味がある物件に関して、裁判所3点セットによる物件説明およびお客さまのご希望、資金計画等のご相談

4. 物件がご希望に合う場合のみサポート契約締結

5. 実際に現地に向かい現況調査報告書との相違点などの現状調査、市役所などの法的調査

6. 物件調査報告書を基に、お客さまへ現状説明

7. 入札金額を含めた総額予算のご提案

8. 入札金額を含め、総額予算に問題がなければ入札の手続きへ

9. 入札保証金のお振込みと住民票（法人の場合は履歴事項証明書）をご用意ください。手続きは当社で代行いたします

10.落札おめでとうございます

11.期限までに残代金を納付していただきます。融資がある場合は期日までに実行していただきます

12.入居者との折衝、立退き交渉などに入ります

13.お引渡しです

ライフコンサルティングの競売不動産サポート報酬規定

1. 競売不動産の現地調査費用として、１件につき一律２０，０００円が必要になります。（裁判所３点セットからのアドバイスのみは無料です）

2. 競売不動産サポート報酬は落札金額の３％（消費税別途）です。（２０万円に満たない場合は２０万円+消費税となります）

3. 競売不動産サポート報酬は成功報酬となりますので、落札できなかった場合は費用はいただきません。

4. 落札不動産の管理、募集業務は別途費用が必要です。（管理料は１室につき１，５００円/月）

5. その他詳細は打ち合わせ時にお話合いの上決定いたしますのでお気軽にご相談ください。

競売入札物件調査費用のお支払いはこちらから

こちらから、現在入札できる物件が検索できます。ぜひご覧ください

担当：大西

競売不動産取扱担当者

＜メッセージ＞

私は、２２歳の時に不動産業界に入りました。賃貸の営業から、賃貸管理、売買の仲介から収益不動産の企画から販売までいろいろな業務を手掛けてきました。その中で競売不動産にかかわったのは今から約８～９年前になります。その当時働いていた会社で自ら入札し、初めての競売不動産入札で同時に３件落札してしまったのが始まりです。その当時はまだ一般の方が入札されるケースはそんなに多くはなく、不動産業者が再販用に落札するケースが多かった時代でした。その後、住宅ローンが使えるようになったり、短期賃借権の保護の廃止などにより一般の消費者も気軽に競売不動産に参加できるようになりました。その中で競売サポートという業務も行うことにより多くの競売不動産取得に尽力してきました。是非、当社をご利用いただき、少しでも多くのお客さまに魅力的な競売不動産の取得のお力になれればと思っております。

宅地建物取引士、公認不動産コンサルティングマスター、競売取扱主任者、住宅ローンアドバイザー、賃貸不動産経営管理士

株式会社ライフコンサルティング

ＴＥＬ　06（4703）3300

ＦＡＸ　06（4703）3993

競売について勉強してみたい方は、是非この本をお読みください。