住宅ローン
不動産屋さんに相談して物件購入する際、住宅ローンも任せっきりになっていませんか？不動産屋の営業マンは不動産仲介人であって、住宅ローンのプロではありません。担当営業マンに「変動金利と固定金利どっちがいいですか？」と尋ねてみてください。お客さまの人生設計、ご家族の状況など細かくお聞きする前に、「変動金利がいいですよ」と即答する営業マンに住宅ローンをお任せしてはいけません。住宅ローンは３０年、３５年の長期に渡り、支払うものなのです。物件以上に住宅ローン選びは重要になってきます。そこで、その重要な住宅ローンに関して詳しく説明していきます。
住宅ローンの種類
まず、住宅ローンには『民間住宅ローン』と『公的住宅ローン』があります。公的住宅ローンには、『財形住宅融資』と『自治体住宅融資』の２つがあります。
公的住宅ローンでは、金利面では比較的低利の貸付のため有利である反面、物件に対する基準が厳しい一面があります。また自治体住宅融資には、自治体自体が融資をするケースと、利子の一部を補てんするケースがあり、ほとんどの自治体では利子補てんという形での自治体住宅融資が行われています。大阪市でも『大阪市新婚・子育て世帯向け分譲住宅購入融資利子補給制度』というものがあり、５年間にわたり０．５％の利子補給を受けれることになっています。
知らないと損！
勉強してから住宅購入を！
民間住宅ローン
民間住宅ローンはバリエーションに富んでいて、各金融機関ごとによりさまざまな金融商品が存在します。
金利面では
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固定金利型
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変動金利型
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固定金利選択型
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フラット３５
などがあり、公的融資に比べ融資限度額が大きく、融資物件の条件も緩やかで、個人の信用力がより重視されることになります。
固定金利型
住宅資金を借り入れる際に将来の金利水準をあらかじめ決めてしまい、長期間返済していく方法になります。返済期間中の金利は変動しません。
市場の金利に左右されないため、安定した資金計画が建てれますが、金利が下がった局面でも借入時の金利が適応されます。
主に国が発行する１０年物国債（長期国債）の利回り基準などの長期金利（１年以上の借入金利）が目安になっています。
長期金利（国債１０年もの金利）グラフ／表示期間１９９９年～
１９９０年最高値８．７％というのはありますが、その後バブルが崩壊して以降２０年近く、２％を越えたことはほとんどないことがわかります。
このあたりを考えると、金利の展望としては、景気の回復と共に上昇する可能性はあるが、大幅に上昇する可能性は低い、と考えられます。
変動金利型
変動金利って常に上下するイメージをお持ちだと思いますが、半年ごとに金利が変動し、５年ごとに返済額が見直されるという方法をとっています。
毎月の返済額が常に変動するわけではありません。ただし、金利が上昇した状態では、５年後の返済額見直し時に未払い賃料が発生する可能性があります。
変動金利型は短期プライムレートなどの短期金利に連動しています。
ただ、このグラフを見て分かるように約２０年低水準で推移し続けています。
固定金利選択型
借入時から一定期間の金利を固定し、終了後に金利タイプを再び選択する方法。２年固定、３年固定、１０年固定など固定金利の期間を選べます。
短期プライムレートに連動します。
市場金利の動向と金利タイプの選び方
金利水準が下降局面に⇒『変動金利』を選択し、金利負担を軽減させる
金利水準が上昇局面に⇒金利水準が下降局面から上昇局面に転じることが予想される局面では、『全期間固定金利型』を選択し、金利上昇リスクを回避。長期にわたり低金利のメリットを。
予測が難しい場合⇒『変動金利型』と『全期間固定金利型』を組み合わせて選択することにより、金利の上下動によるリスクを軽減・分散
元利均等返済と元金均等返済
一般的に住宅ローンで使われている返済方法は元利均等返済です。これは、毎月の支払額を一定にする支払方法です。この方法では、毎月の支払額のうち返済額に占める利息の割合が最初は高く、徐々に少なくなる仕組みです。
若い方や、これから年収ＵＰが望める方にはおススメの方法です。
もう一つは元金均等返済で、この返済方法は元金部分の返済額を毎月一定にする方法で利息を含めた支払額は毎月少なくなります。これは、ご年配の方や自営業の方など、今が働き盛りという方におススメの返済方法です。稼げるうちにどんどん返済して、だんだん返済額が少なくなってくるという返済方法です。共稼ぎのご夫婦にもおススメですね。
返済方法と返済期間の考え方
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定年時に完済できるよう『返済期間』を設定する
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『返済期間』はできる限り短く
リスクを回避しようと思うと、定年時までには完済しておきたいとこです。定年を迎えてしまうと収入が激減します。その時に退職金で払える額に設定しておくのも一つの方法です。金利上昇のリスクを回避するには返済期間を短くするのが一番です。１年単位ではなく、金融機関によっては１ヶ月単位でローンを組むことも可能ですので、少しでも短く組むというのはリスク回避に有効です。