賃貸マンションを購入した時の税金

 

 

マイホーム用でも賃貸用でも不動産を購入した時には「不動産取得税」や「登録免許税」がかかります。またその後保有し続けると毎年固定資産税・都市計画税が課税されます。これらの税金は、賃貸用不動産(収益用不動産)の場合は、マイホームに適用される税金の軽減の特例が受けることができないなど、税法上の取り扱いが異なります。

 

 

賃貸用(収益用)として不動産を購入した場合の取扱

①不動産取得税

賃貸用不動産(収益用不動産)は、自己居住用ではないので住宅用不動産を取得した場合の軽減の特例は受けられません。(新築住宅の場合は、マイホーム同様に適用要件を満たせば軽減の特例が受けられます)

②登録免許税

自己居住用ではないので、新築・中古ともに住宅用家屋の軽減の特例は受けられません。

③固定資産税・都市計画税

適用要件を満たせば「住宅用地」および「新築住宅の建物」の軽減措置が受けられます。

*市区町村によって軽減の特例の内容が変わりますので、不動産が所在する市区町村にご確認ください。

④消費税

売主が消費税の課税業者であれば、建物部分については消費税が課税されます。

賃貸(事業)を開始するときの届出

賃貸事業を開始した時は主に以下の書類を税務署に届けます。

 

賃貸事業を開始した時の届け出

<青色申告のメリット>

 

①不動産所得から65万円、(*)事業的規模の要件を満たしていなければ10万円控除できる

②赤字になってしまった場合、翌年以降3年間繰り越しが出来る。

③赤字になってしまった場合、前年に支払った税金の取戻しが出来る。

④30万円未満の資産を購入した場合、全額を経費にできる。

⑤家族に支払った給与を経費に出来る(上限なし、届け出義務あり)

⑥家事関連費を経費にできる(要件や金額による)

⑦少額減価償却資産(30万円未満)を必要経費額に(年間300万円まで上限)

 

不動産貸付が事業的規模の場合、個人事業税の課税対象となる。

事業的規模とは、概ね5棟10室以上の賃貸経営をいいます。

 

個人事業税=所得金額―事業主控除額(年間290万円)×税率

*税率は事業の種類によって変わり、不動産貸付は5%

 

<減価償却費>

 

建物・付属設備等などの資産は購入時にすべてを必要経費にするのではなく、毎年耐用年数で分割して必要経費にします。

例外)●使用可能期間が1年未満のもの ●購入代金が10万円未満の少額の費用

 

減価償却には定額法と、定率法があります。

(建物については平成10年4月1日以降の取得した建物については、定額法のみしか選択できません)

 

 定額法:取得価額×定額法の償却率   毎年の減価償却費が同額になるように計算する方法

 

 定率法:期首帳簿価額×定率法の償却率  初期に減価償却費を多くし、年々減価償却費が一定の割合で逓減するように計算する方法

 

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